【案情简介】
2013年8月,陈某与甘肃某公司签订《商铺拆迁安置补偿协议书》,约定陈某将其所有的位于清水县某路段东西走向的两间铺面交由甘肃某公司开发建设,按照“拆一补一”的原则置换,同时在安置商铺没有交付使用之前按3万元/年向陈某承担铺面租金,该商铺预计2年建设完成。甘肃某公司并未按约完成开发建设。2016年4月,双方就商铺的赔付比例和铺面租金达成《补充协议》,约定:赔付比例由1:1调整为1:1.1,即赔付面积为72.75平方米;铺面租金调整到10万元/年,按年支付至商铺交付使用。
2018年,甘肃某公司将涉及陈某的该宗土地使用权转让给天水某公司,天水某公司作为该宗土地使用权的受让人,继续案涉土地的开发建设并按照陈某与甘肃某公司签订的协议支付了部分租金。
2020年,天水某公司完成该项目的建设,在未优先安置陈某等拆迁安置户的前提下,将与陈某旧商铺位置(清水县某路段东西走向)一致的新商铺出售一空，给陈某预留的商铺为非主街道铺面(南北走向),陈某不接受该预留房,双方协商未果,形成纠纷。
2021年4月,陈某起诉至清水县人民法院,要求二公司支付拖欠的商铺租金，并且补偿与陈某旧商铺方位一致的安置商铺或者进行货币补偿。2021年7月,清水县人民法院一审判决由天水某公司在案涉的小区内向陈某交付面积72.75平方米的商铺一间,按10万元/年的标准支付租金至商铺交付时止,并按年利率4.75%支付自拖欠租金时至租金付清止的资金占用费。但一审判决仅明确了交付的商铺面积,并未明确商铺的位置,而案涉的楼盘商铺面积多达上千平方米,存在履行的标的物不明确的情形。故陈某不服一审判决,提起上诉。
在二审中,承办法官对陈某原先房屋坐落位置及现预留房屋位置进行了现场勘验,经甘肃省天水市中级人民法院开庭审理,判决:撤销一审判决,天水某公司向陈某支付商铺补偿款,并按协议约定的租金标准支付至商铺补偿款支付完毕时止。
【代理意见】
一、陈某与甘肃某公司签订的《商铺拆迁安置补偿协议书》合法有效，应当受到法律保护
2013年8月,甘肃某公司与陈某签订《商铺拆迁安置补偿协议书》，协议约定陈某将其所有的位于清水县某路一楼商铺自东向西第6号、第7号铺面交由甘肃某公司开发建设,并承诺按照“拆一补一”的原则置换,预计2年建设完成。陈某按约定腾空商铺并交由甘肃某公司开发。之后甘肃某公司将该宗土地开发权概括转让给天水某公司,天水某公司受让后并按照原协议约定支付了部分铺面租金。因此该补偿协议书系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,受法律保护。
二、拆迁后安置商铺的位置应当按照约定处理,若交付不能,应当进行货币补偿
本案中,《商铺拆迁安置补偿协议书》明确约定按照“拆一补一”的原则置换，同时还明确了陈某的旧商铺位置即自东向西第2号商铺。“拆一补一”表明被拆迁的商铺与新补偿的商铺,应在面积、位置、性质、价值上具有一致性。商铺不同于普通住宅,其主要的用途是对外开展营业活动,其所处地段、位置对商铺的价值影响极大。故将该补偿协议书中的“拆一补一”仅仅理解为面积一致,违反了交易习惯和诚实信用的原则,严重侵害了陈某的合法权益,应当安置与旧商铺位置一致的商铺。
此外,在一审中甘肃某公司的委托诉讼代理人闫某在回答代理人发问时,明确承认给被拆迁户说过“按原位置安置商铺,但是没有落到纸上",且当时闫某担任该公司的法定代表人,是直接参与本案商铺拆迁工作的负责人。根据当时实施的《民法通则》第43条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第92条“一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明"之规定，甘肃某公司的委托诉讼代理人闫某承认给被拆迁户说过“按原位置安置商铺”应当属于自认的事实,双方口头约定的“安置与旧商铺位置一致的商铺”与《补偿协议书》中“拆一补一”的置换原则相印证。
综上,某与甘肃某公司对交付的商铺位置是有约定的,即交付某县某地段(现在的开发楼盘)东西走向72.75平方米的铺面。
【裁判结果】
二审法院判决撤销一审判决,由天水某公司向陈某支付商铺补偿款(二审查明该楼盘自东向西的商铺均已出售),并按协议约定的租金标准支付至商铺补偿款支付完毕时止。
【裁判文书】
法院认为,本案的争议焦点有二:一是陈某要求天水某公司应当按原位置补偿案涉商铺或折价补偿有无事实及法律依据;二是一审判令天水某公司承担支付租金及资金占用费的法律责任是否正确。
就第一个争议焦点,法院认为,在本案中,根据案涉拆迁补偿协议的约定即商铺要按照“拆一补一”的原则置换,天水某公司认为,因双方对具体置换位置没有约定,故“拆一补一”指的是按照同等面积补偿任何位置的商铺。对此法院认为，商铺不同于普通住宅,即便是同一小区的商铺,也会因位置不同而导致商铺价值差异较大。根据查明的事实,在本案中,自东向西的4~7号商铺出售均价为13836.58元/平方米,而自北向南的1~3号商铺均价为11395.18元/平方米,两者虽相邻,但因4~7号商铺临某某路正街与1~3号商铺每平方米价格差距达2441.4元。因此,拆迁协议中虽然没有约定拆迁补偿商铺的具体位置,但根据诚实信用原则和交易习惯,“拆一补一”应理解为价值的同一,而不应认为是数量的同一。对于商铺而言,位置对其价值影响最大,而陈某原商铺位于某某街自东向西临街位置,按照同等价值的补偿原则,天水某公司亦应按照约定的面积补偿陈某同一位置的商铺,但某某街自东向西临街位置的商铺均已出售完毕,陈某表示愿意由天水某公司折价补偿,故天水某公司应按照陈某原商铺即某某街自东向西临街位置商铺的出售均价补偿,计算方式为72.75平方米x13836.58元/平方米1006611.2元,故陈某上诉请求成立,法院予以支持。
就第二个争议焦点,法院认为,对于天水某公司的主张,即在2018年9月与甘肃某公司签订转让协议之前的租金应由甘肃某公司支付的上诉理由,根据庭审查明的事实,天水某公司认可甘肃某公司债权债务,由天水某公司接收并向陈某进行了告知,天水某公司向陈某支付了2015年8月至2018年8月的铺面租金,因此一审法院判令天水某公司承担租金并无不当。关于资金占用费,赔偿协议仅约定按年支付,但未明确约定支付期限,且陈某也无证据证明资金占用费的损失,故对资金占用费的主张不予支持。
综上所述,陈某上诉请求部分成立,天水某公司上诉请求不能成立。依照《民事诉讼法》(2017年修正)第170条第1款第2项的规定,判决:撤销甘肃省清水县人民法院(2021)甘0521民初xxx号民事判决;天水某公司于本判决生效之日起30日内向陈某支付商铺补偿款,并按照10万元/年支付至商铺补偿款支付完毕时止。
【案例评析】
本案为城镇化建设过程中,民事主体对安置事项约定不明确引发的纠纷。案件主要争议焦点为,如何正确理解“拆一补一”的置换原则。二审法院认定“拆一补一”应为价值的同一,而不应仅认为是数量的同一,判决结果实现了法律效果、社会效果的有机统一。
【结语和建议】
建议民事主体在签订协议时,应当明确协议内容,尽量避免歧义。建议律师在代理此类案件时重视当事人的诉讼请求,防止诉讼目的不能实现而被驳回;同时做到理论与实践相统一,实地勘察争议标的物的地理位置,更好地对交易习惯和诚实信用原则作出合理的解释。