基本案情

甲房地产开发有限公司开发了A小区，乙建筑工程有限公司系该小区的建筑公司，王某分包了乙建筑公司的部分劳务工程。2021年8月5日，乙建筑公司与甲开发公司签订了项目顶账协议书，约定将案涉房屋在内的部分房屋顶抵给乙建筑公司作为甲开发公司应付给乙建筑公司的施工工程款。2022年4月1日，乙建筑公司将案涉房屋折价569600元顶抵给王某，以折抵其人工费，乙建筑公司对此出具了书面的情况说明。2022年10月，王某以552980元的价格将该套房屋出售给案外人，因办理按揭房贷需要，王某将案外人支付的房屋首付款202980元支付给甲房地产公司，甲房地产公司与案外人签订了商品房买卖合同，后甲房地产公司经乙公司认可将该笔款项返还给王某。后案外人申请了房屋按揭贷款，银行将案外人贷款35万直接打入甲房地产公司的账户中，后王某多次要求甲房地产公司支付房屋款35万。另在甲房地产公司与乙建筑公司签署顶抵协议后，乙建筑公司又向甲房地产开发公司购买了房屋7套，并向甲公司出具了承诺书，该承诺书载明：甲房地产公司与乙建筑公司签订的7套房买卖协议，该房款以顶抵房屋的出售款中扣除。故甲房地产公司以乙建筑公司出具承诺书为由拒绝向王某支付银行给付的按揭剩余购房款，为此产生纠纷，王某诉请甲房地产公司与乙建筑公司支付劳务费35万元。

另查明。王某认可乙建筑公司拖欠的劳务费数额为323533.23元。

还查明，乙建筑公司将该小区的部分劳务工程分包给王某个人，王某不具有劳务分包的资质。

再查明：甲房地产开发有限公司尚未与乙建筑公司就涉案工程进行工程款总结算。

代理观点

首先，虽然劳务分包行为无效，但王某实际提供了劳务，有权获得劳务费，但甲房地产开发有限公司与王某之间并没有劳务分包合同关系，并非支付劳务费的主体。

其次，关于劳务费的支付主体问题，虽然乙建筑公司与王某达成了以案涉工程房屋顶抵劳务费的合意，但因未办理顶抵房屋的权属登记手续，案涉房屋的所有权仍属于甲房地产开发有限公司，且乙建筑公司给甲房地产公司出具了承诺书，乙建筑工程仍拖欠甲开发公司的购房款，故甲房地产开发有限公司可以乙公司仍拖欠其债务为由拒付案涉房屋的按揭款，应认定乙建筑公司以房抵劳务费的行为尚未履行完毕，乙建筑公司应支付所欠剩余劳务费。

最后，甲房地产公司与乙建筑公司之间就案涉工程款未进行最终结算，不能依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条的规定，判定由甲房地产公司承担责任，代理人认为，适用该条规定的前提应当是在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款数额的情况下才能突破合同相对性原则进行判处，而本案中因甲公司与乙公司就工程款未结算，故是否拖欠工程款及拖欠工程的数额不明，不能判处甲房地产公司承担责任。

裁判结果

经两审终审，法院采纳代理人的代理意见，判决由劳务合同相对方乙建筑公司承担未付劳务费的责任，甲开发公司对王某不承担付款责任。至于甲公司占有35万元按揭款的问题，应当在甲乙双方对涉案工程进行总结算时一并处理。

代理要旨

1、审慎适用突破合同相对性原则。在判决发包人承担责任时，应当查明发包人欠付工程款的具体数额，若难以查明具体数额，则应当依照合同的相对性原则进行裁判。

2、签订以物抵债协议后，因未按照法律规定办理不动产产权变更手续，以物抵债合同双方之间仍存在债权债务关系。